Masz idealne miejsce na budowę domu, ale teren jest przeznaczony na produkcję rolną? Odrolnienie działki pomoże ci rozwiązać problem! Dowiedz się, jak szybko i sprawnie przejść przez procedurę wyłączenia terenu z produkcji rolnej.
Odrolnienie działki może być sposobem na budowę domu w atrakcyjnej lokalizacji. Proces ten wymaga odrobiny cierpliwości i znajomości przepisów. Nie jest jednak szczególnie skomplikowany – po lekturze naszego poradnika na pewno będziesz wiedział, jak to zrobić!
Co oznacza odrolnienie działki?
Procedura odrolnienia działki jest konieczna, gdy chcesz wybudować dom lub inny budynek mieszkalny na terenie przeznaczonym pod grunty rolne. W tym celu przeprowadza się wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej. Jest to niezbędne, by uzyskać pozwolenie na budowę, a następnie na użytkowanie budynku.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a warunki zabudowy
Wniosek o odrolnienie działki możesz złożyć dopiero wtedy, gdy dokonasz zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskasz warunki zabudowy dla tego terenu. Jakie są różnice pomiędzy tymi dwiema procedurami?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to dokument uchwalany przez daną gminę. Określa się w nim przeznaczenie gruntów położonych na terenie tej gminy. To m.in. na tej podstawie wydaje się pozwolenia na budowę domów – jest to możliwe tylko w miejscach przeznaczonych według planu na działki budowlane.
Jeśli dla danego terenu nie uchwalono planu zagospodarowania, osobom zainteresowanym budową nieruchomości wydaje się jednorazową decyzję o warunkach zabudowy.
To, czy dla interesującej cię działki uchwalono MPZP, ma znaczenie dla procedury odrolnienia:
- jeśli MPZP obowiązuje, należy wnioskować do urzędu gminy o zmianę planu zagospodarowania działki;
- jeśli nie ma MPZP, możesz albo wnioskować o jego uchwalenie dla danego terenu, albo o warunki zabudowy.
Jakie tereny podlegają odrolnieniu?
To, czy działka będzie wymagała odrolnienia, zależy przede wszystkim od klasy gruntu, na którym planujesz inwestycję. Jest to konieczne zawsze w przypadku użytków rolnych z glebami pochodzenia mineralnego i organicznego w klasie I, II, III, IIIa i IIIb.
Dla użytków rolnych z glebami pochodzenia organicznego w klasie IV, IVa, IVb, V i VI procedura odrolnienia działki obowiązuje w przypadkach, które zostały wskazane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:
- gruntów pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi wykorzystywanymi wyłącznie do celów rolniczych;
- gruntów znajdujących się pod budynkami mieszkalnymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych, a także innymi budynkami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej lub przetwórstwu rolno-spożywczemu;
- gruntów parków wiejskich, a także znajdujących się pod drzewami i krzewami śródpolnymi;
- gruntów ogródków działkowych i ogrodów botanicznych;
- gruntów znajdujących się pod urządzeniami melioracji wodnej, przeciwpożarowych, przeciwpowodziowych, kanalizacyjnych, utylizacji ścieków i odpadów;
- gruntów po rekultywacji na potrzeby rolnictwa;
- gruntów, na których znajdują się torfowiska i oczka wodne;
- gruntów pod drogami dojazdowymi prowadzącymi do gruntów rolnych.
Do kogo zgłosić się, gdy chcesz przeprowadzić odrolnienie działki?
Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej składa się w odpowiednim urzędzie – starostwie powiatowym, urzędzie miasta lub gminy, urzędzie miasta na prawach powiatu, a w stolicy – w poszczególnych urzędach dzielnic. Jeśli nie wiesz, do kogo zwrócić się w sprawie interesującej cię działki, skorzystaj z wyszukiwarki na rządowej stronie biznes.gov.pl. W odpowiedniej zakładce znajdziesz wyszukiwarkę, która wyświetli ci odpowiedni urząd na podstawie wpisanego przez ciebie kodu pocztowego.
Odrolnienie działki krok po kroku
Zmiana statusu działki wymaga przejścia całej procedury krok po kroku. Dowiedz się, jak zrobić to prawidłowo.
Złóż wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej
Oprócz samego wniosku konieczne będzie wypełnienie kilku dokumentów. Mogą się one różnić w zależności od danego urzędu. Standardem jest jednak zawsze złożenie:
- dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości (potwierdzających nabycie działki rolnej);
- projektu zagospodarowania działki lub terenu;
- wypisu z rejestru gruntów.
Złożenie wniosku jest konieczne przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Zapoznaj się z decyzją
Czas oczekiwania na decyzję w sprawie przekształcenia działki rolnej wynosi miesiąc. W wyjątkowych przypadkach może zostać wydłużony do 2 miesięcy, ale wówczas urząd powinien cię o tym poinformować. W decyzji znajdziesz następujące informacje:
- grunt lub część gruntu, która podlega wyłączeniu spod produkcji rolnej – numery działek, obręb geodezyjny;
- koszt odrolnienia działki – wysokość należności i opłat rocznych.
Dodatkowo urząd może nałożyć na ciebie obowiązek zdjęcia warstwy próchniczej gleby na zakupionej działce i odpowiedniego jej wykorzystania.
To właśnie decyzja o zmianie sposobu użytkowania gruntu jest podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę.
Odwołanie od decyzji
Jeśli decyzja urzędu będzie dla ciebie niekorzystna, przysługuje ci prawo do odwołania. Składa się je do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem odpowiedniego starostwa. Pamiętaj, że na odwołanie masz 14 dni od otrzymania decyzji. Z takiej możliwości możesz skorzystać np. wówczas, gdy nie zgadzasz się z wysokością opłat.
Warto wiedzieć, że możesz również zrzec się prawa do odwołania. To formalność, która pozwoli przyspieszyć całą procedurę. Decyzja stanie się wówczas szybciej prawomocna.
Ile kosztuje wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?
Samo złożenie wniosku o odrolnienie działki jest bezpłatne. Nie zawsze jednak będzie to oznaczało bezpłatne odrolnienie. W określonych sytuacjach obowiązują dwa rodzaje opłat:
- należność – jednorazowa opłata, obliczana na podstawie powierzchni gruntu i klasy gleby (dla poszczególnych klas obowiązują odgórnie ustalone stawki) – płatna w ciągu maksymalnie 60 dni od wydania decyzji;
- opłaty roczne – wnoszone przez 10 lat od momentu wyłączenia działki rolnej z produkcji rolnej, opłaty te wynoszą 10% kwoty należności.
Warto wiedzieć, że zarówno opłaty jednorazowej, jak i opłat rocznych, nie ponosi się w przypadku, gdy:
- powierzchnia domu będzie wynosić mniej niż do 500 m2;
- w przypadku budynków wielorodzinnych lokale mieszkalne będą miały mniej niż 200 m2.
Dlaczego odrolnienie działki jest w niektórych przypadkach płatne? To rozwiązanie, które ma na celu zrekompensowanie strat ponoszonych w wyniku przeznaczania pod zabudowę gruntów ornych z glebą dobrej jakości. Pieniądze pozyskane w ten sposób wykorzystuje się także na poprawę warunków produkcji rolniczej.
Czy odrolnienie działki się opłaca?
Trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Możliwe, że przekształcenie działki z rolnej na budowlaną będzie wiązało się dla ciebie z kosztami. Jeśli jednak masz do czynienia z atrakcyjnie położonym gruntem, może to być opłacalne. Tereny budowlane, zwłaszcza w pobliżu dużych miast, są przeznaczane pod zabudowę w bardzo szybkim tempie. Jeśli zależy ci na określonej lokalizacji, bardzo często okazuje się, że odrolnienie jest jedynym sposobem na pozyskanie miejsca na budowę domu.
Nawet gdy uwzględnisz koszty odrolnienia, tereny rolnicze są nadal znacznie tańsze od terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ich zakup możesz traktować także jako inwestycję. Deweloperzy znacznie chętniej kupują odrolnione działki niż takie, w których musieliby samodzielnie przeprowadzić całą procedurę.
Czy odrolnioną działkę można sprzedać?
Gdy otrzymasz już decyzję pozwalającą na odrolnienie działki, możesz zacząć budowę na tym terenie. Inną opcją jest sprzedaż. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i podział na mniejsze działki budowlane to bardzo często opłacalna inwestycja. Należy tu jednak pamiętać o dwóch kwestiach:
- jeżeli decyzja została już wydana, ale działka nie jest jeszcze odrolniona, należy poinformować nabywcę, że jest on zobowiązany do zapłacenia należności (opłaty jednorazowej);
- jeśli grunty są już wyłączone z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę.
Jesteś właścicielem atrakcyjnie położonego terenu, ale nie możesz na nim budować? Odrolnienie działki to rozwiązanie dla ciebie! Skorzystaj z procedury, aby wybudować dom dla siebie lub sprzedać teren z zyskiem!
Powiązane artykuły:
- KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) – najważniejsze informacje i zadania w sprawie rozwoju wsi
- Zwrot akcyzy za paliwo rolnicze 2024 – co to takiego? Ile wynosi? Jak złożyć wniosek?
- KRUS i działalność gospodarcza. Warunki ubiegania się o refundację składek Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.
- Jakie dopłaty dla rolników możesz uzyskać w 2024 roku?
- Melioracja – czego dotyczy? Jaki zakres prac obejmuje? Co mówi prawo na temat technicznych melioracji?